繪圖：簡仁山

　　自今年1月份，鏈家的長租公寓品牌自如獲得40億融資引發(fā)市場關注，加速了2018年長租公寓市場融資的步伐。近日，主打“白領租房”的互聯網長租公寓運營商——蛋殼公寓也正式對外宣布完成1億美元的B輪融資。

　　蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽認為，在國家租購并舉政策的支持下，長租公寓發(fā)展迅猛。他表示：“未來三年時間，長租公寓領域會出現兩到三家持有房間數超過100萬間，估值100億美元以上的超級獨角獸。”

　　資本以及房地產商紛紛布局長租公寓市場，頭部效應正在逐漸顯現，第一梯隊初步形成。東方證券在研報中指出，在萬億級的市場規(guī)模中，長租公寓企業(yè)的發(fā)展推動著傳統(tǒng)的租賃市場逐漸走向集中化與規(guī)范化。

　　●南方日報記者 彭琳 實習生 劉甜

　　動向

　　華人文化與高榕資本領投

　　2月26日上午，互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓宣布完成1億美元的B輪融資。本輪融資由華人文化產業(yè)投資基金、高榕資本聯合領投，酉金資本、元璟資本、BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）跟投，A+輪投資方愉悅資本繼續(xù)追加投資，易凱資本擔任獨家財務顧問。

　　蛋殼公寓的目標群體為畢業(yè)后三五年內的年輕白領，早期從分散式合租房源起步，合租單間平均定價為2600元。華人文化產業(yè)投資基金董事長、CEO黎瑞剛、高榕資本創(chuàng)始合伙人張震、愉悅資本創(chuàng)始及執(zhí)行合伙人劉二海紛紛表示，在當下火熱的住房租賃市場中，非?？春玫皻す⒁约夹g驅動的精細化管理模式，團隊出眾的執(zhí)行能力以及在產品和體驗方面良好的用戶口碑，也希望并期待著蛋殼能夠繼續(xù)保持目前的高速發(fā)展，將更豐富、更高質量的租賃體驗和服務帶給越來越多的租客和房東。

　　沈博陽認為，在國家租購并舉政策的支持下，長租公寓發(fā)展迅猛。他表示：“未來三年時間，長租公寓領域會出現兩到三家持有房間數超過100萬間，估值100億美元以上的超級獨角獸。蛋殼公寓有信心成為其中一員。”

　　行業(yè)

　　長租公寓市場第一梯隊初步形成

　　資本以及房地產商紛紛布局長租公寓市場，頭部效應正在逐漸顯現，第一梯隊初步形成。

　　今年年初，長租公寓品牌自如宣布完成40億元A輪融資，刷新國內長租公寓行業(yè)最高單次融資紀錄，也為2018年長租公寓市場開局引來更多關注。

　　據了解，背靠地產中介鏈家的自如，是“分散式+集中式”經營模式——自如友家是分散式公寓，自如寓是集中式公寓。其與蛋殼公寓的模式存在類似之處，都是先把房子進行統(tǒng)一的改造、升級，然后出租運營。

　　而魔方是長租公寓最早起跑的選手之一，也是目前最早跑到C輪融資的集中式公寓品牌。魔方公寓開始的產品定位是中高端公寓，C輪之后魔方將從原本相對單一品牌向多品牌轉向，將原本的標準化公寓向“輕奢型”公寓以及解決企業(yè)集體住宿需求上發(fā)展。

　　根據易居中國旗下公司克而瑞最新數據顯示，全國TOP30房企中已有1/3切入了長租公寓領域，這一數字還在不斷增加。房企的加入給長租公寓市場帶來更多的資金，也加劇了規(guī)模大戰(zhàn)。據不完全統(tǒng)計，目前15家最大的房地產開發(fā)商有10家已進入長租領域。

　　興業(yè)研究分析師臧運慧表示，目前多家民營房企進入住房租賃市場，保利地產、上海地產集團也推出了首批國企住房租賃品牌。隨著進入住房租賃市場的企業(yè)不斷增多，住房租賃市場將從零散的轉租模式逐漸向規(guī)范化、規(guī)?；馁徶媒洜I模式演進。

　　展望

　　政策紅利和市場需求齊發(fā)

　　長租市場迎來機遇風口

　　自國家主管方面提出建立“租售并舉”住房制度后，租賃市場迎來發(fā)展機遇新風口。

　　根據鏈家的《租賃崛起》報告顯示，租房需求呈現上行趨勢，“租售并舉”在制度層面不斷推進，市場需求和政策紅利催生了長租公寓的火熱。

　　東方證券在一份研報中指出，目前中國租賃人口已達1.9億人（主要由流動人口及高校畢業(yè)生組成），對應租賃市場規(guī)模為1.3萬億元。

　　東方證券在研報中還指出，在萬億級的市場規(guī)模中，長租公寓企業(yè)的發(fā)展推動著傳統(tǒng)的租賃市場逐漸走向集中化與規(guī)范化，同時房源的多渠道供給以及消費者多元化的需求，也讓這一被視為藍海的市場充滿復雜性。

　　值得注意的是，長租公寓最大的痛點就是資金投入大、盈利難。從資金端來講，目前長租公寓市場也開始探索金融化運作，長租公寓可抵押貸款資產證券化。今年2月13日，“招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓資產支持專項計劃”在深交所成功完成首期產品發(fā)行。

　　華泰證券分析師陳莉敏表示，2017年成功發(fā)行的商業(yè)房地產資產證券化產品數量及規(guī)模已超過前3年總和，良好的政策環(huán)境和市場需求正在推動房地產證券化加速發(fā)展：一方面，有利于緩解未來幾年房企融資問題；另一方面，專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展有利于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。