房企新融資模式論壇現(xiàn)場

　　近一段時間以來，部分城市土地市場火熱、地價漲幅過快的現(xiàn)象引發(fā)了監(jiān)管的關注，多城市出現(xiàn)政策調控。5月17日，銀保監(jiān)會官網發(fā)布了銀保監(jiān)發(fā)(2019)23號文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構不得違規(guī)進行房地產融資。在這一環(huán)境下，房地產企業(yè)的融資問題正在引發(fā)業(yè)內的關注。在6月26日舉行的2019中國上市房企百強峰會主題論壇之二“房企新融資模式：政策、理念與趨勢”上，與會專家指出，從融資環(huán)境來看，下半年相對上半年較為樂觀，但企業(yè)也認識到行業(yè)已經發(fā)生了趨勢性變化，要保證自身現(xiàn)金流安全，增強內生性動能。

　　億翰智庫董事長陳嘯天預計，房地產大的融資環(huán)境下半年要比上半年更樂觀一點。從下半年的情況來看，房地產作為經濟穩(wěn)定器的需要是客觀存在的，預計房地產企業(yè)整體融資環(huán)境會有所改善。他同時表示，房地產行業(yè)已經從過去的上升通道進入到震蕩通道。過去在上升通道時，企業(yè)做事都是比誰的膽子大、杠桿足、跑得快、規(guī)模起來的更迅猛，但進入震蕩通道后，企業(yè)必須要保證自身的現(xiàn)金流安全，企業(yè)運作邏輯要發(fā)生變化，要確保波段性收益。

　　華泰證券研究所副所長張繼強表示，一季度經濟超過預期的背后房地產是重要因素，以蘇州為代表的部分城市房價蠢蠢欲動，超出了政策紅線。他同時也認為，在當前的經濟環(huán)境下，從穩(wěn)增長的訴求來看，下半年房企融資環(huán)境不會特別差，但是不同企業(yè)可能會出現(xiàn)分化的情形，優(yōu)質的房地產企業(yè)融資具有優(yōu)勢，但資質較差的可能會面臨更嚴峻的環(huán)境。從融資渠道來看，整個房地產市場正在從增量經濟轉為存量經濟，在這個過程中，ABS仍是值得期待的。他同時指出，行業(yè)已從上升期進入平緩期，從增量經濟變成存量經濟，以前比的是誰膽大、敢干，現(xiàn)在比的是布局精細化、差異化以及成本控制能力，企業(yè)一方面要注重融資渠道的多元化，但更重要的還是要做到量入為出，確保自身能夠扛過這一周期。

新華保險投資部總經理陳一江指出，險企對于地產板塊一直有配置需求。險資特別是壽險資金具有長周期、大體量的特點，這就要求資產配置要建立在國民經濟的發(fā)展動能之上。而配置房地產可以幫助險企捕捉到城鎮(zhèn)化、人口結構變遷、貨幣政策紅利等系統(tǒng)性、趨勢性的經濟動能。就交易層面而言，險資強調安全性。不管怎么變，實現(xiàn)交易的關鍵是找到合規(guī)、扎實的結構安排，保證本息安全。在此基礎上，險資可以發(fā)揮長錢和大錢的優(yōu)勢。目前，險資對物流不動產在內的經營性地產表示出越來越大的興趣，也參與了不少地產基金。陳一江建議，房地產企業(yè)應致力于增強內生發(fā)展動力，開發(fā)擁有能夠創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產。

　　奧陸資本總裁蔡金強則表示，在地產公司的資金來源方面，銷售回款最重要，企業(yè)要首先把周轉做起來。另一方面，從防范風險的角度來看，企業(yè)要在買地花費上做好資金控制。