國慶前，櫻桃特意去了湘潭老家做調(diào)研，因為這個湖南三四線小城市，受棚改政策影響太大了。

　　從長沙南二環(huán)打車，司機一路疾馳，不堵車半個小時就到了湘潭的九華經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，這算是湘潭產(chǎn)業(yè)發(fā)展最多最快的新區(qū)。

　　當(dāng)年誰也沒想到，這個城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民能夠隨著產(chǎn)業(yè)新區(qū)的落地一夜暴富，拆遷補償款全市最高，令城里人羨慕不已。

　　更沒人想到，這里的房價長期趴在2000多塊像一潭死水，買房送車都沒人要，國家棚改政策一來，僅僅兩三年的時間，立刻飛奔到六七千一平米。

　　但漲跌皆因政策風(fēng)起，隨著棚改退潮后，湘潭樓市就涼了，重新邁入調(diào)整周期。

 

　　湘潭城區(qū)范圍很小，只有雨湖區(qū)、岳塘區(qū)和湘潭縣，而下轄的縣級市曾國藩故鄉(xiāng)湘鄉(xiāng)市和毛主席家鄉(xiāng)韶山市都比較遠，九華屬于雨湖區(qū)，毗鄰長沙，湘潭不限購，跟長沙有價差，因此會吸引長沙投資客去買。

 

　　這里也是湘潭新盤最多的片區(qū)，開發(fā)商的競爭異常激烈，所以毫無疑問，降價會最先在這種地方打響。

　　看了超級大盤五礦萬境水岸，130平米的毛坯房賣5400元/平米，比2017最高峰降了1100元/平米左右，降幅20%。

 

 

　　附近恒大的一個盤說是打8折，但打完精裝修還要7200-7500元/平米，學(xué)區(qū)也不好，賣的好不好可想而知。

　　周邊新盤幾十個，除了長沙人，九華雖然有產(chǎn)業(yè)，也有購買力，但是本身的需求難以消化這么多的供給量，因為這個開發(fā)區(qū)是2003年就成立了，2011年就升級為國家級開發(fā)區(qū)了，否則你是無法解釋為什么它的房價一直到2016年才爆發(fā)，而九華最大的一個購買力來源就是靠拆遷戶。

　　這從數(shù)據(jù)占比可以窺見一斑，2013-2017年整個湘潭的棚改計劃是7.79萬戶，其中雨湖區(qū)就占到了2.95萬套，九華屬于雨湖區(qū)。后文會說到拆遷戶和成交量的占比。

　　走在雨湖區(qū)沿江路，這里是這幾年湘潭拆遷最多的片區(qū)，在一個公園里，全是老年人在休閑，一個老人告訴櫻桃，他家是2017年改造的，65平米，每平米補貼6000多元，基本上所有拆遷戶都是按市價給的貨幣化補貼，接著他就去附近花了31.3萬買了95平米的1994年樓梯房。

　　岳塘區(qū)是新城區(qū)，政府部門都搬遷過去了，各種配套齊全，城市風(fēng)貌煥然一新，所以相對抗跌。

　　看了三個新盤，中南旭輝越府，均價7100，雖然沒降價，但去化一般，只有恒大的一個樓盤推出了特價房，6500元/平米，2015年開盤五千多，后來漲到七千多，現(xiàn)在跌回到6500。

　　另一個時代公館7200元/平米，降了100，櫻桃在售樓處時，剛好碰上他們的負責(zé)人興沖沖過來對銷售人員傳達消息，湘潭過幾天馬上要出臺優(yōu)惠政策，契稅補貼50%，還有人才購房補貼政策。

　　樓市行情不好，政府要救市了。開發(fā)商也天天盼望著能出臺刺激政策拉動成交量。

　　櫻桃最新打聽到的是，要到月底才能出臺這個政策。

　　因為緊鄰岳塘區(qū)，湘潭縣櫻桃也去看了一圈，這里檳榔企業(yè)還挺多，房價相對比較低，有主打名校的樓盤售價在5300/平米左右，還有樓盤打出89折的廣告。

 

　　二手房市場，櫻桃也跑了一下，因為雨湖區(qū)算老城區(qū)，樓梯房特別多，所以品質(zhì)電梯小區(qū)的價格和樓梯房還是相差挺大的，很多2010年蓋的房子還是樓梯房，這在一二線城市幾乎不太可能了，而且樓梯房三樓以下和五六樓市場完全是天壤之別，所以價格也便宜。

 

　　雨湖區(qū)金源小區(qū)，三樓130平米才60萬，單價4615，但五六樓才三千多一平米，都難賣出去，老破舊就更不用說了，最先跌價的就是這些房子，而品質(zhì)小區(qū)白石古蓮城到了八千多一平米，也沒跌價。

　　岳塘區(qū)霞光社區(qū)1980年代的，去年將近五千，現(xiàn)在也降到了四千多點。

　　所以不要小看小城市，大家雖然收入不高，但也一樣追究生活居住品質(zhì)。

　　新環(huán)境地產(chǎn)的置業(yè)顧問告訴櫻桃，去年上半年行情還很好，有拆遷戶買房，今年店里都來了幾個搞拆遷工作的人上班，因為沒有項目拆遷任務(wù)了，隊伍就解散了，只能出來找工作，去年來了一個人，今年來了五六個這樣的人上班，更別說二手房成交量了。

　　聽她說出這種事，還真是讓我挺吃驚的。

 

　　2016年，樓市突然之間從“一房難賣”到“一房難求”，從房價“停滯”到“一天一個價”，從庫存高企到市場“缺房”。

 

　　行情轉(zhuǎn)變，似乎就在一夜之間。

　　這要感謝棚改政策，徹底激活了樓市。

　　“精美湘潭兩年行動”，棚改作為行動之一，開始連片改造。

　　因此2016年湘潭投資了132.7億元，對板塘、河?xùn)|濱江、河西濱江、窯灣—白石、三橋北、火車站、昭山、二橋北、竹埠港等9大片區(qū)進行棚戶區(qū)改造。

 

2015-2018年，湘潭棚戶區(qū)改造戶數(shù)是7.28萬戶，投資資金335.6億元，其中2016年是棚改最多也是投資最大的一年，因為湘潭基本上全面實行了貨幣化補貼，132.7億，也就意味著會有這么多錢補貼給拆遷戶去買房。

 

　　“房子一拆居民馬上就要買房，價格就漲起來了，成交量也拉動了房地產(chǎn)市場，那接著開發(fā)商買地肯定就會拉動土地市場，政府財政也受益了，這是一個完整的鏈條。”湘潭一家專門做棚改的平臺公司負責(zé)人士對櫻桃說了實話，他說2016年之前九華兩千多的房價沒人要，棚改一來，房價立馬上漲，整個市場被帶活了，這就是看得見的效果。拆遷越多，房地產(chǎn)市場越活躍。

　　（數(shù)據(jù)主要來源于湘潭市統(tǒng)計局，制圖：櫻桃大房子）2015年湘潭的商品住宅銷售額是82.6億，2016年是89.4億元，2017年153.8億元，2018年是201.2億。

 

　　我們算筆賬，2015年-2018年，湘潭住宅成交面積一共是1136萬平米，按照統(tǒng)計，平均一套房的成交面積大概是118平米，就是9.62萬套，銷售額是527億元。

　　當(dāng)然拆遷戶也不全是買新房，有的也會買二手房，湘潭市場的新房二手房成交比例大概不到三比一，《湘潭市2017年房地產(chǎn)市場交易行情報告》顯示，2017年，市城區(qū)共有45710戶家庭實現(xiàn)了購房置業(yè)，其中購置新建商品房33533套（其中住宅27445套），購置二手房12177套（住宅11186套）。

　　這是什么概念呢？

　　四年時間，拆遷戶是7.28萬戶，新房成交9.62萬套，二手房我沒去全部統(tǒng)計了，合計按超過4萬套以上算吧，拆遷戶對房地產(chǎn)成交量的貢獻也至少超過了一半。

　　滿城盡是拆遷戶，湘潭的中介跟我說，2017年給大家的感覺是到處沒房子買，新房庫存告急，因為拆遷戶拿到錢，都需要買房。

　　湘潭這位平臺公司負責(zé)人坦言，2016-2018年是棚改的超級紅利期，有中央和省里的棚改專項補助資金，銀行貸款、PPP模式各類融資都容易，但現(xiàn)在政策的紅利期結(jié)束了，銀行貸款利率提高，融資也難了。

　　他們作為地方平臺公司，雖然是國企，不求賺多少，但最起碼也要求收支平衡，否則政府財政也負擔(dān)不起，所以只能壓縮投資規(guī)模，不搞那么多拆遷項目了，優(yōu)先改危房，改最迫切的，或者說改最有利的項目。

　　因為棚改畢竟是民生工程，很多項目做不到收支平衡，投入高于產(chǎn)出，如果土地賣不了投入的那么多錢，就必須虧錢，比如河?xùn)|濱江、河西濱江的棚改項目，政府改了是要修路，做濱江風(fēng)光帶形象工程，土地根本賣不了，那就是虧錢的事。

 

之前各個地方政府的棚改資金，主要是通過政府購買棚改服務(wù)模式解決，即政府授權(quán)相關(guān)部門，通過法定招投標(biāo)程序，選擇平臺公司并與其簽訂服務(wù)協(xié)議，由平臺公司負責(zé)棚改的具體實施，同時，項目資金來源于國家政策性銀行的棚改專項貸款。

 

　　湘潭也不例外。

 

 

　　原本湘潭在2017年就做了2018-2020三年宏偉的棚改計劃，準(zhǔn)備投資600多億，改造10.6萬戶。

但政府購買服務(wù)的模式被國家在2019年叫停了！以后棚改要融資只能通過公開發(fā)債！主要是防止政府繼續(xù)通過平臺公司變相舉債，增加隱形債務(wù)。另一方面，國家棚改政策也收緊了，政策性銀行貸款規(guī)模壓縮，給地方的感覺是，棚改融資明顯變難了。

 

　　因此這個三年棚改規(guī)劃也宣告流產(chǎn)了！

　　上述這個平臺公司的負責(zé)人對櫻桃說，湘潭有十多家平臺公司，2018年他們公司還拆了上千戶，今年是一戶都沒有了，整個湘潭今年的棚改任務(wù)也只有4100戶，蛋糕太小，他們現(xiàn)在還是做以前的工作。

　　這甚至連2010-2012年都不如，那3年時間，湘潭棚改戶共22255戶，平均每年還有7418戶。

　　翻開湘潭的棚改史，可以說對房地產(chǎn)成交功不可沒。

　　從2009年-2011年，湘潭房地產(chǎn)經(jīng)歷了三年黃金期，2012年因調(diào)控出現(xiàn)松動，2013年跟隨全國房地產(chǎn)市場迎來擴張，房價出現(xiàn)上漲，2014年樓市再次遇冷，到2015年房價停滯，接著2016年樓市觸底反彈，在此之前，房價一直在4000徘徊，2017年徹底“爆發(fā)”，2018年行情見頂，均價達到6500元/平米，2019年轉(zhuǎn)冷下跌，重新邁入調(diào)整期。

　　十年彈指一揮間，作為中部的四線城市湘潭樓市已經(jīng)走完了幾個小周期，再次處于下跌中。

　　根據(jù)湘潭住建局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，湘潭樓市2019年1-6月份共成交面積168.98萬㎡，同比2018年上半年下降32.66%。

　　2017年湘潭無房可賣，而2018年新房供給量同比暴增60%，而拆遷戶又慢慢消化了，棚改退出后，需求不足，整體供需才逐漸平衡，接著就是引發(fā)新房供給量多，投資比重過大的區(qū)域價格最先下跌。

　　截至6月底，2019年湘潭全市（含縣市）新建商品住宅剩余可售面積為320.16萬㎡，去化周期在12個月左右。

　　未來，櫻桃預(yù)計供給量較多的區(qū)域，比如九華，明顯依賴于棚改拆遷帶來的需求，一旦棚改難以為繼，供過于求，很長時間都會處于調(diào)整震蕩周期內(nèi)，樓盤降價促銷會是常態(tài)。

　　這次櫻桃到湘潭走一圈，切實感受到了地方財政的緊張。

 

　　一些開工兩年的重大市政工程居然停工了！

 

　　第一個是跨江大橋，楊梅洲大橋，屬于省重點工程，2017年3月開工，2019年6月底開始停工。而原計劃是今年底要開通。

　　現(xiàn)場工程開發(fā)公司員工告訴櫻桃，工人都已經(jīng)遣散了，整個合同工程造價13個億，兩年多時間，項目只做了28%的進度，主要是融資沒有解決，錢沒到位，政府欠了工程款，今年的工程款都沒有發(fā)，很多員工工資都是工程方墊錢，但農(nóng)民工的血汗錢不能欠，是由工程方墊資。

 

　　“我們墊資扛了半年實在扛不住了，政府不給錢只能停工了，我們也欠了材料款，還借了銀行的錢，主要是ppp融資模式出了問題，由湘潭城發(fā)集團和中交三航融資合作開發(fā)。”

　　第二個重要的跨江大橋，下攝司大橋停工傳聞已久，櫻桃在現(xiàn)場看到，還有七八個工人在施工，雖然沒有完全停工，但也因為資金問題施工受到影響了。

 

　　現(xiàn)場工作人員告訴櫻桃，很多東西都沒有做，實際上已經(jīng)處于半停工狀態(tài)，說是沒有停工，但一座大橋幾個工人應(yīng)付施工，這也不正常，另外還有些拆遷沒有談下來。

　　這大橋2017年7月開工，原計劃2020開通，但現(xiàn)在不知道何時才能完工。

　　一個施工人員說，他們班有五六天沒有來材料了，施工進度慢，沒材料就只能休息。

　　聽說還有其他市政工程停工，但我沒有親自去現(xiàn)場核實，所以不冒然亂說。

　　櫻桃在走訪雨湖區(qū)時，不禁感嘆，老城區(qū)確實是有很多棚改舊房需要改造，但之前的棚改是不是真的按樓齡質(zhì)量好壞在改？

　　下圖這些已經(jīng)好幾十年樓齡的的危房才是急需改造的棚改房，為什么過去幾年政府沒有優(yōu)先改造這些危房？而沿江的綠化形象棚改工程卻成片成片的改造了。

 

 

 

 

　　上圖是幾個老人在二樓危房里，一間老人理發(fā)店門口等候，理發(fā)一次5元，居住和衛(wèi)生條件十分惡劣，看著令人心酸。

　　現(xiàn)在這么重要的跨江大橋都停工了，棚改項目沒有了國家政策支持，短期之內(nèi)，靠地方財政恐怕很難去改造了，這些老人們，不知道又要輪候到什么時候才能住上新房。