碧桂園（02007.HK）證實(shí)，集團(tuán)正在進(jìn)行新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，共涉及21個區(qū)域，其中滬蘇、安徽、湖南、湖北、廣西等規(guī)模較大的15個區(qū)域進(jìn)行了拆分，拆分后新增區(qū)域26個；其余區(qū)域則涉及管轄項(xiàng)目范圍的調(diào)整變更。此次調(diào)整后，碧桂園下轄區(qū)域數(shù)量由此前的47個增至73個。

　　市場瞬息萬變，碧桂園的組織架構(gòu)隨之高頻整合。據(jù)統(tǒng)計，2019年以來到這次調(diào)整之前，碧桂園圍繞提升全周期競爭力至少實(shí)施了6次比較大的組織架構(gòu)調(diào)整。但跟此前的若干次調(diào)整的根本性不同在于，這次調(diào)整的訴求，更多指向三四五線城市的擴(kuò)軍。

　　碧桂園方面透露，區(qū)域架構(gòu)調(diào)整的目的，始終是圍繞提高管理效能、聚焦深耕三四五線市場、提高全周期競爭力，調(diào)整依據(jù)主要是根據(jù)所在區(qū)域市場容量、業(yè)績規(guī)模、管理半徑、區(qū)域運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的綜合能力水平等方面的實(shí)際情況，靈活采取合并或裂變等舉措。

　　具體而言，對偏小的臨近區(qū)域進(jìn)行合并目的是整合聚焦、提高效能，對規(guī)模較大的區(qū)域進(jìn)行裂變細(xì)分則是充實(shí)布局、貼近市場、繼續(xù)深耕三四五線，相當(dāng)于“讓瘦子增肌”或“讓胖子瘦身”，從而使區(qū)域達(dá)到相對均衡的“體態(tài)”。

　　以碧桂園滬蘇區(qū)域?yàn)槔?，去年全口徑銷售額約870億元，在2019年全國百強(qiáng)房企銷售排名中排在40位左右，銷售規(guī)模已連續(xù)三年位居集團(tuán)第一，此次拆分為滬蘇、南通、蘇中、蘇北四個區(qū)域。原湖南區(qū)域連續(xù)多年保持當(dāng)?shù)厥袌稣加新实谝唬?019年銷售額超過當(dāng)?shù)氐诙⑷?、四名房企的總和，這次也一分為四。

　　一般而言，房企合并區(qū)域被視作戰(zhàn)略收縮，拆分區(qū)域則往往因?yàn)閼?zhàn)略擴(kuò)張。碧桂園過去一年多時間以來的合并區(qū)域，一度被市場解讀為逐步收緊低能級城市的戰(zhàn)線。但從此番分拆區(qū)域的操作來看，其訴求更趨向于跟隨市場節(jié)奏而進(jìn)行的組織優(yōu)化，確保組織靈動性，而并非如外界所猜測的“放棄低能級城市”。碧桂園稱，集團(tuán)將“堅(jiān)持占領(lǐng)三四線、堅(jiān)定下沉五六線、謹(jǐn)慎布局一二線”。

　　盡管屯兵三四五線城市的房企在行業(yè)里仍是少數(shù)，但碧桂園并不缺乏追隨者。第一財經(jīng)采訪發(fā)現(xiàn)，多家規(guī)模房企都在戰(zhàn)略布局上悄然下沉，圍繞城市群、城市圈更加廣泛地布局三四線城市，中駿集團(tuán)（01966.HK）便是其中一家。

　　今年4月，中駿集團(tuán)與廣東省梅州市簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。按計劃，中駿集團(tuán)擬在梅州投資建設(shè)大型商業(yè)綜合體、城市更新等項(xiàng)目，計劃總投資約為130億元人民幣。主要建設(shè)集大型商業(yè)、主題街區(qū)、大型超市、居住區(qū)為一體的城市商業(yè)綜合體，以及城市老舊小區(qū)更新改造項(xiàng)目。

　　因?yàn)橹序E如同新城控股(601155,股吧)一樣，商業(yè)模式來自“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動，更愿意在三四線城市核心地段進(jìn)行布局。中駿集團(tuán)董事會主席黃朝陽在此前的投資者交流會上直言不諱：“拿地是生死線，公司將利用購物中心和長租公寓勾地作為拿地抓手，計劃今年拿20個購物中心、30個長租公寓（包括輕資產(chǎn)）。”中駿布局的主戰(zhàn)場，在廣闊的三四線城市。

　　無獨(dú)有偶，金科股份(000656,股吧)（000656.SZ）總裁喻林強(qiáng)在今年業(yè)績會上表示，金科股份今年要堅(jiān)持二三線城市拿地為主，一四線拿地為輔策略。金科股份認(rèn)為，三四線城市市場量大、穩(wěn)定，屬于調(diào)控洼地，市場競爭弱、杠桿大。

　　下沉三四五線的房企，看重低能級城市好于高能級城市的回報周期。碧桂園曾披露的一組數(shù)據(jù)顯示，2019年該集團(tuán)三四線城市項(xiàng)目獲取18個月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.27，相較一二線城市項(xiàng)目0.71或以下的投資轉(zhuǎn)化率，三四線項(xiàng)目優(yōu)勢明顯。在碧桂園進(jìn)駐的三四線城市中，88%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)，對應(yīng)三四線城市權(quán)益貨值的88%。

　　中銀國際認(rèn)為，市場此前對于低線城市太過悲觀，截至2019年10月，低線城市無論是銷售面積還是銷售均價的增幅都跑贏了一二線城市。

　　截至2019年末，中國城鎮(zhèn)化率為60.60%，離發(fā)達(dá)國家平均水平還有相當(dāng)長的距離，城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)發(fā)展根本動力，中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，持續(xù)向好的基本態(tài)勢沒有變。

　　早在2018年的一次公開場合，碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)被問及三四線市場是否存在壓力時，他回答稱，每個城市都有特殊性，很難用一二線還是三四線做簡單區(qū)分，而是應(yīng)該根據(jù)每個城市和區(qū)域的具體指標(biāo)進(jìn)行分析，一二線里有不好的市場，三四線里也有很好賣的項(xiàng)目。在楊國強(qiáng)看來，三四五線城市也一定會受惠于中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主約瑟夫·斯蒂格利茨曾預(yù)言：在21世紀(jì)，影響人類社會發(fā)展進(jìn)程的兩大因素，一個是美國的高科技，另外一個是中國的城市化。

　　時至房地產(chǎn)中盤，歷史巨浪裹挾下每個房地產(chǎn)企業(yè)，還在進(jìn)行不同的抉擇。這一次，是機(jī)會抑或是風(fēng)險，只能在未來每一棟房、每一扇門、每一個窗中演繹的故事里，去獲得證實(shí)。