雖然房地產(chǎn)投資在回暖，但跟正常時(shí)期還有差距，去年房地產(chǎn)投資都穩(wěn)定在10%左右。

所以現(xiàn)在的投資還是負(fù)數(shù)，還差的遠(yuǎn)，什么時(shí)候能回到10%左右了，那就算正常了。

去年一季度市場(chǎng)有小陽(yáng)春，所以投資增速也在十多個(gè)點(diǎn)，后面一路走低，但仍然有10%，今年調(diào)控如果堅(jiān)持不放松，想回到10%估計(jì)有難度。

投資一般是跟著銷售走的，市場(chǎng)銷售好，房企就會(huì)加大投資，如果銷售不好，投資就會(huì)謹(jǐn)慎開(kāi)工。

目前還看不到調(diào)控放松的指示，因?yàn)榻衲甑腉DP增速目標(biāo)估計(jì)也降低了，之前中央就說(shuō)了只要就業(yè)率好，增速高一點(diǎn)低一點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系。

但今天統(tǒng)計(jì)局官員說(shuō)，目前的就業(yè)壓力是有點(diǎn)大的，城鎮(zhèn)在職未就業(yè)人群比例，從3月份的18.3%下降至3.5%，還是提升很大的。

估計(jì)中央還需要再觀察幾個(gè)月的數(shù)據(jù)，如果就業(yè)問(wèn)題解決了，房地產(chǎn)依然不會(huì)放松。

銷售數(shù)據(jù)

1—4月份，商品房銷售面積33973萬(wàn)平方米，同比下降19.3%，降幅比1—3月份收窄7.0個(gè)百分點(diǎn)。

商品房銷售額31863億元，下降18.6%，降幅比1—3月份收窄6.1個(gè)百分點(diǎn)。

銷售數(shù)據(jù)同比還下降這么多，主要是1-2月份拖了大后腿。

如果單獨(dú)看4月份，已經(jīng)恢復(fù)到跟去年前年4月差不多水平了。銷售面積為13503萬(wàn)平米，同比2019年4月同期的12256萬(wàn)平米，只微跌了2%。

圖片來(lái)自大偉看樓市

很明顯去年3月是小陽(yáng)春，4月因?yàn)檎{(diào)控收緊，銷售便出現(xiàn)了下滑。

今年小陽(yáng)春的時(shí)間，受疫情影響肯定會(huì)延后。

估計(jì)5月份可以看到銷售數(shù)據(jù)會(huì)趕上甚至超過(guò)去年同期。

一是因?yàn)橹袄鄯e的自住需求肯定會(huì)集中釋放一波；

二是降準(zhǔn)降息了，而且M2的數(shù)據(jù)回到了兩位數(shù)，貨幣政策從前幾年的去杠桿-穩(wěn)杠桿已經(jīng)重新回到了加杠桿時(shí)期。

很多人出于貨幣貶值，抗通脹的預(yù)期，資金有避險(xiǎn)的需求，又會(huì)重新進(jìn)入樓市。

進(jìn)入樓市的哪些地方呢？

我之前也跟大家說(shuō)過(guò)，很難普漲，資金重點(diǎn)是瞄準(zhǔn)一二線城市核心區(qū)，新城區(qū)。

因?yàn)檫M(jìn)入樓市的資金總量是有限的。

雖然貨幣政策是在加杠桿了，但是樓市有限購(gòu)限貸沒(méi)放松，央行和銀保監(jiān)會(huì)也在嚴(yán)加管制，不允許經(jīng)營(yíng)貸這種支持小微企業(yè)的資金，違規(guī)進(jìn)入樓市，大部分人想加杠桿也心有余而力不足。

所以城市的郊區(qū)很難上漲，因?yàn)榻紖^(qū)只有購(gòu)買力不足的自住剛需去買，投資者不會(huì)去。

在樓市難有普遍牛市的預(yù)期下，資金為了保值增值，只會(huì)打游擊去搶新盤，或者集中性的涌入抗跌的學(xué)區(qū)房，中心城區(qū)。

這個(gè)跟股市很類似，2015年的股市就是靠加杠桿創(chuàng)造的牛市，那時(shí)候市場(chǎng)有錢就可以輕松進(jìn)入股市炒。

但現(xiàn)在呢，股市嚴(yán)管杠桿和配資，光靠股民自己的錢，所以只能去炒有限的好股票，有概念、預(yù)期好的股票就漲到天上去了，垃圾股票原地不動(dòng)。

據(jù)櫻桃大牛市的作者牛哥（基金經(jīng)理，炒股的同學(xué)可以關(guān)注櫻桃大牛市哦，牛哥水準(zhǔn)還是很高的）說(shuō)，現(xiàn)在跟2015年明顯不同，配資就有三個(gè)渠道，

一個(gè)是融資融券，當(dāng)時(shí)余額比現(xiàn)在多五千到一萬(wàn)億，當(dāng)時(shí)可以做到兩倍杠桿，現(xiàn)在才1.5倍；

二個(gè)是信托傘型，現(xiàn)在基本沒(méi)了；

三個(gè)是民間配資，當(dāng)時(shí)都是用恒生配資系統(tǒng)，后來(lái)也封了，嚴(yán)監(jiān)管。

只有公募私募沒(méi)變，但也就多了幾千億。

現(xiàn)在跟2015年比，股市少了幾萬(wàn)億參與資金，所以沒(méi)有大牛市。

什么時(shí)候股市配資放松了，也許才有行情。

樓市是不是很像呢？

現(xiàn)在嚴(yán)格調(diào)控，房住不炒，限購(gòu)限貸堅(jiān)持不放松，所以樓市也很難加杠桿，那整個(gè)市場(chǎng)就炒不上去。跟股市一樣，只有結(jié)構(gòu)性行情。

政府之所以嚴(yán)控股市樓市，就是怕出事，2015年的杠桿牛股災(zāi)教訓(xùn)深刻，樓市也怕漲太多，泡沫吹大破了就完蛋了。

上面肯定還是希望放的水，能直接進(jìn)入企業(yè)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是拿去瞎炒作。

房企到位資金

1—4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金47004億元，同比下降10.4%，降幅比1—3月份收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)。

其中，國(guó)內(nèi)貸款8730億元，下降2.5%；利用外資23億元，下降31.6%；自籌資金14875億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款13990億元，下降18.9%；個(gè)人按揭貸款7601億元，下降5.4%。

可以看出，房企從銀行貸的款，以及自籌資金（包括發(fā)債、股市、信托等各種融資方式）并沒(méi)有減少多少，畢竟今年2月份基本上是休假期，融資主要是1、3、4月。

加上按揭貸款，這三項(xiàng)加起來(lái)相比去年同期也只減少了2223億。

這就說(shuō)明今年房企的融資環(huán)境還是偏寬松的。

主要是國(guó)企央企獲益，今年融資很容易，所以我前天也說(shuō)了，他們有錢就去搶地了。

今天深圳前海拍地，雖然最后被本地民企龍光以115億拿下，溢價(jià)率45%，但競(jìng)拍的16家房企，多數(shù)都是央企國(guó)企，包括萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、平安、保利、招商、金茂、世茂等。龍光是因?yàn)樯钲谑撬拇蟊緺I(yíng)，之前在深圳拍的高價(jià)地，后面看都賺到錢了，所以這次也志在必得。

1-4月影響房企資金最大的就是項(xiàng)目定金和預(yù)算款。去年1-4月是17249億，今年減少了3259億。

這主要也是受2月份影響，開(kāi)發(fā)商基本上一個(gè)月沒(méi)有賣房，也就沒(méi)有定金收入。預(yù)計(jì)5月后面會(huì)更好。

經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)3、4月在持續(xù)改善。但主要指標(biāo)還在下降區(qū)間。

1-4月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值下降4.9%，服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)下降9.9%，固定資產(chǎn)投資下降10.3%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額下降16.2%，進(jìn)出口下降4.9%。

說(shuō)明整體經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有回到往年正常水平。

現(xiàn)在國(guó)外疫情還在蔓延，對(duì)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇就有挑戰(zhàn)，進(jìn)出口影響是最大的，進(jìn)出口不好，那肯定就會(huì)進(jìn)一步影響國(guó)內(nèi)的消費(fèi)、投資。

今天，中共中央政治局又召開(kāi)會(huì)議，討論政府工作報(bào)告。

會(huì)議指出，今年下一階段，要毫不放松常態(tài)化疫情防控，著力做好經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展各項(xiàng)工作。

積極的財(cái)政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，就業(yè)優(yōu)先政策要全面強(qiáng)化。

要加大宏觀政策實(shí)施力度，著力穩(wěn)企業(yè)保就業(yè)。

所以才有放水加杠桿的貨幣寬松策略，就是要幫助企業(yè)渡過(guò)今年疫情的難關(guān)，保就業(yè)。